Le financement, les banques

Avant tout projet, et si on n'est pas certain de son financement, il est bon d'aller voir le banquier avant toute démarche histoire de voir le budget total possible pour le terrain, la construction, les taxes, la réserve pour les travaux persos, et la réserve "quotidienne". Pour les travaux persos qui prenent en compte généralement peintures, aménagements intérieurs, placards, extérieurs, il est bon de compter environ 20% du coût de la construction.
Une fois le terrain et des devis en poche, on retourne voir le banquier pour affiner le plan de financement.

Il faut à mon avis jouer sur tous les tableaux : son banquier, les banques concurrentes, les courtiers et les sites internet de devis en ligne qui permettent parfois de trouver ces fameux courtiers. On notera par exemple www.meilleurtaux.com ou www.discountis.com.

Comment choisir ? A priori le moins cher si vraiment la différence est importante. Mais pour calculer si le choix de telle banque est valable il faut prendre en compte tous les coûts, et ne surtout pas se baser uniquement sur le taux.

• le coût des intérêts (directement proportionnel au taux du crédit)
• le coût de l'assurance
  Faire le calcul de la même manière dans toutes les banques sachant que les prix varient en fonction de l'âge, des professions ou loisirs selon les banques
• le coût de la garantie
  Préférer de loin une caution de type Credit Logement, plutôt qu'une hypothèque ou prêteur de deniers. Donc bien ajouter dans le calcul la somme restituée après le solde du prêt. Dans le cas d'une hypothèqie, il faut encore payer une somme conséquente, dans le cas de la caution elle est parfois restituée à 70%, mais parfois pas du tout selon les banques. Par contre l'hypothèque est parfois le passage obligé si le financement est juste.
• les frais de dossier
• les "pénalités" ou avenants dans toute modification (modulation d'échéances, remboursements anticipés partiels ou totals si on prévoit d'en faire au cours du prêt)
• les intérêts intercalaires
  Un prêt à la construction est différent d'un prêt classique. En construction la banque ne donne pas à l'ouverture du chantier la totalité de l'argent à emprunter. Elle débloque les fonds au fur et à mesure des appels de fonds demandés par le constructeur ou les artisans. Mais en fait le remboursement des échéances du prêt ne débute qu'une fois que tous les fonds sont débloqués, donc bien souvent à la fin du chantier. Donc en attendant cette fin de chantier, la banque débloque des fonds mais demande des intérêts sur cet argent avancé : ce sont les intérêts intercalaires. Si le budget est serré, veillez à bien prévoir en gros quel sera le montant de ces intérêts intercalaires (ca peut se monter à plusieurs milliers d'euros pour des gros prêts avec peu d'apport). Dans ce cas donc, le coût du prêt sera supérieur à celui annoncé en général lors des simulations.
  Certaines banques permettent de supprimer ces intérêts. Il suffit pour cela de commencer à rembourser le capital par anticipation avant la fin de chantier. Intéressant si on est capable de supporter à la fois le loyer en cours (ou les remboursements du prêt du bien en cours) ET le remboursement du capital (en gros la moitié de l'échéance prévue du prêt à la construction). Dans ce cas, le cpût du prêt sera inférieur.
• les commissions d'engagement
  la banque facture un % du capital restant à chaque déblocage !

Et leur souplesse, sachant qu'un prêt fixe non modulable bénéficie parfois d'un meilleur taux que le prêt fixe modulable. En contrepartie, cette modularité permet de jouer sur le prêt en fonction des rentrées d'argent.

• possibilité de réduire les mensualités tout en augmentant la durée du prêt (si problèmes d'argent), jusqu'à quelle augmentation de durée peut-on aller (parfois 3 ans max, ou alors pas moins de 10% de l'échéance initiale)
• possibilité d'augmenter les échéances pour réduire la durée du prét (la aussi sans limites ou avec par exemple 30% maxi d'augmentation par rapport à l'échéance initiale.
• possibilité de faire des remboursements anticipés partiels avec ou sans frais pour diminuer la durée du prêt
• possibilité de lissage des différents prêts de durées différentes (même si ca rend le prêt principal plus cher en intérêts)
• possibilité de s'affranchir des intérêts intercalaires

Ne négligez pas toujours l'assurance

Ensuite, point crucial et souvent mal vu : l'assurance décès, invalidité. Elle coûte cher au final. Et bien souvent, faire baisser le prix d'un prêt consiste à jouer aussi sur l'assurance. En effet, la banque propose toujours son assurance "groupe". Mais rien ne vous oblige à signer celle ci. Vous pouvez tout à fait aller signer un contrat d'assurance emprunteur auprès d'une assurance autre (April, Cardif, ...).C'est de cette manière que les courtiers peuvent bien souvent proposer des bonnes offres : taux négociés avec des assurance deux fois moins cheres.
Mais gaffe! Déjà bien souvent certaines ont la réputation de rembourser len-te-ment, et ensuite surtout demander à lire les conditions générales, le vrai contrat, et pas la simple pub ! Par exemple si vous faites de l'escalade voire de la simple rando en montagne, ou de la planche à voile, de la spéléo, certaines assurances ne vont pas vous couvrir en cas de pépins.
Quelques exemples de clauses d'exclusion :
- marche en solitaire : ca veut dire que si vous êtes partis seul cueillir des fleurs à 1800m sur un bon sentier à vaches et que par malheur vous arrive un pépin, l'assurance peut s'amuser à ne pas payer ?
- randonnées de plus de 3000m : il existe quand même des sommets de 3000m qui ne relèvent pas de l'alpinisme, mais de la simple rando
- canyoning : hop un petit test de canyoning organisé par une organisation touristique, un pépin, et l'assurance se débine ?
- sports de combat : même les enfants font des sports de combat, ca n'implique pas être un maso que de faire du judo ou de la boxe loisir
- de la voile à plus de 20000 des côtes
- et pas mal de sports de compétition, etc... etc....
Bref, jouer sur l'assurance c'est bien mais lisez attentivement les conditions. Il vaut quand même mieux payer 10 euros de plus par mois, plutôt que de payer seulement 10 euros pour une assurance qui ne vous couvrira pas dans vos pratiques régulières.

Testez les services des courtiers

De plus en plus d'affaires se signent par l'intermédiaire d'un courtier. Le courtier obtient des conditions avantageuses du fait des volumes qu'il traite. Il peut ainsi davantage négocier avec les banques. On voit ainsi souvent des offres de la même banque moins cheres via le courtier qu'en direct !
Le courtier se rémunère par les banques, vous n'aurez donc rien à lui payer et vous traiterez ensuite directement avec la banque.
Les simulations automatiques sur les sites de courtage du net ne donnent jamais de bons plans. Mais avec un dossier sérieux, vous aurez des coups de fil avec des offres interessantes.

Comment adoucir la note ?

Vous avez terminé votre parcours, vu des tas de banquiers, courtiers, avez réussit à trouver LE prêt qu'il vous fallait. Bien. Mais ca n'est pas fini, c'est que vous avez encore quelques euros voire beaucoup d'euros à économiser.
Mais bon il n'y a pas de secret, moins on a d'argent de côté, et plus on va devoir payer les services de la banque.

Limiter les intérêts intercalaires

Comme vu en début de dossier, les intérêts intercalaires s'additionnent à partir du premier déblocage d'un prêt et le dernier déblocage. Bref le calcul est simple, si on veut éviter ces intérêts il faut débloquer tout le prêt en une fois. C'est rarement possible sauf lorsque l'on a plusieurs prêts dans le projet (un PEL, CEL, 1%, principal...). Dans ce cas on peut s'arranger pour débloquer les plus petits prêts en une fois. Donc on tente d'accumuler les factures jusqu'à ce que leur somme permette de débloquer un prêt en totalité. En attendant il faut pouvoir payer les factures avec sa trésorerie disponible, quite à se déplumer un peu. La trésorerie se refera a moment du déblocage.
Le fait d'acheter le terrain sans recourir au prêt est une bonne façon de limiter le surcoût. Bien souvent le terrain est acheté plusieurs jours, voire mois avant le démarrage du chantier. Bref ces longs mois se paient cher en intercalaires. Si l'on tombe en plus sur un constructeur un peu long à démarrer ou si l'on a du mal à signer le contrat, cela peut trainer encore plus.
Une solution pas toujours acceptée consiste à prendre un prêt pour le terrain et un autre pour la construction.
Bref reculez au maximum le jour du déblocage, tout en prenant garde sachant qu'une facture doit souvent être présentée dans les 4 ou 6 mois max à la banque.
Attention aux terrains achetés trop tots ! Avec la chasse aux terrains, beaucoup achètent maintenant des terrains avant même les débuts de travaux de lotissement. Du coup, le terrain ne sera dispo que 6 mois plus tard voire plus, et la construction ne sera donc pas la avant 12 à 18 mois ! Si le prêt est unique et a servi a payer le terrain, les frais intercalaires vont être énormes, et faire l'objet quasiment d'un mini loyer (quelques centaines d'euros par mois sont possibles au final). Certaines banques se gardent bien de prévenir les clients.

Evitez les contrats à commissions d'engagement

Voila encore un beau procédé. La commission d'engagement c'est quoi ?

Commission perçue par un syndicat bancaire et rémunérant la partie non utilisée d'un crédit que le syndicat s'est engagé à mettre à la disposition d'un emprunteur.
Source : arrêté du 18 février 1987 (J.O. du 2 avril 1987).

Il semble qu'il y ait deux façons de procéder, soit la commission est demandée à chaque déblocage de fonds sur la somme restant à débloquer, soit elle est carrément dûe chaque mois sur les sommes non débloquées. Bref vous préférez débloquer tard pour limiter les interetes intercalaires, pas de problème pour la banque, elle se rattrappe sur la commission.
Ca peut coûter cher, genre 1.5% des sommes non débloquées, et ce chaque mois. On a ainsi des débits constatés de 200 euros par mois pour de l'argent qui dort encore à la banque.

Et bien entendu, le conseiller se garde bien de vous l'expliquer.
Alors un conseil, LISEZ ABSOLUMENT TOUTE L'OFFRE de prêt. Et négociez la disparition de cette clause ou le taux.

Ces commissions ne sont pas très répandues heureusement, alors évitez les contrats et les banques qui les proposent. A ce jour, le LCL adore pratiquer ce système......

Limiter les échéances supplémentaires d'assurances

L'assurance prêt est chargée de vous couvrir en cas de pépins. Mais cette assurance vous couvre à partir du moment où vous avez signé l'offre de prêt, pas à partir du déblocage. Si bien qu'en réalité on paye les mensualités d'assurance dès le début. Encore des frais non prévus dans les simulations des banquiers. Donc la encore plus vite on aura débloqué la totalité d'un prêt et moins on paiera d'assurances supplémentaires.

Eviter les lissages si possible

On n'a pas toujours qu'un seul prêt pour financer le projet. On a bien souvent un ou quelques prêts complémentaires de type taux 0, 1% patronal, PEL, CEL, Gaz ou autre. Mais ces prêts ont bien souvent une durée limitée à 5 ou 10 ans maxi alors que le principal court sur 15, 20 voire 25 ans et même plus.
Exemple, on a 100 000 euros à augmenter et le plan suivant :

Si on suit le plan suivant, pendant les 10 premières années il faudra rembourser 1000 euros/mois, et les 5 dernières années à 700 euros/mois. Les banquiers proposent souvent de lisser les mensualités, c'est à dire dans ce cas par exemple de ne payer que 700 euros/mois maximum pendant toute la durée. Ainsi pendant 10 ans on paiera les 300 euros des petits prêts + 400 euros du gros prêt. Au bout de 10 ans on ne paiera que le gros prêt restant, soit 700 euros/mois toujours.
Ce sytème est nécessaire si vous ne pouvez pas ou ne voulez pas rembourser plus de 700 euros/mois ici. Mais si vous pouvez payer 1000 euros par mois pendant 10 ans faites le. En effet, comme vous ne payez que 400 euros sur le gros prêt pendant 10 ans, vous remboursez moins et donc forcément la durée du prêt va augmenter de quelques années. Donc le coût final sera bien plus lourd.

Renégocier un taux avant le premier déblocage

Nous avons signé en juillet 2004 avec un taux à 4,20 en prêt complémentaire, en plus d'un CEL. Entre temps, le permis, la construction, etc... les taux sont descendus. Nous avions déjà utilisé le CEL mais n'avions pas encore touché au prêt complémentaire (le principal en fait). De ce fait, rien dans notre contrat n'interdisait de ne pas se servir du prêt accepté dans l'offre signé par nous même. Du coup nous avons demandé à la banque de nous refaire un nouveau prêt avec le taux d'actualité, dans le cas contraire nous aurions renoncé au prêt, ou on aurait débloqué un euro symbolique au pire avant de partir à la concurrence. Réponse au bout de qq jours : ok pour 3.70%, bref plus de 3000 euros d'économisés.
Par contre si vous avez commencé à débloquer, alors inutile d'espérer renégocier sans frais.

Notre choix

En premier lieu nous sommes allés voir notre banque (La Poste), le Crédit Mutuel, Crédit Agricole et la Caisse d'épargne. Au niveau du taux, la caisse d'épargne était de loin la meilleure au premier RDV : 3.75% sur 15 ans au lieu de 4.05% pour La Poste/Crédit Mut, et bien plus pour le Crédit Agricole. Quant aux autres banques, bof. Sur 12 ans, la poste revenait à 4.00%. Ensuite nous avons fait faire des devis sur les sites internet de style discountis et meilleurtaux. Dans notre cas, seul discountis a permis de nous trouver un courtier dans notre ville affichant de meilleures conditions : 3.65% et assurance de (0.16% du capital emprunté/12) par mois. Mais en fait, la banque proposée était la caisse d'épargne, avec une assurance autre. Donc vous me direz qu'on a foncé vers le courtier et la caisse d'épargne ? Ben non.

Déjà, pour avoir 3.65%, il fallait domicilier les 2 salaires à la caisse d'épargne, mais surtout souscrire l'assurance habitation dans la banque aussi. Donc si ca vous intéresse, comparez alors le prix de votre assurance et celle de la banque, ca peut changer la donne. Autre solution, souscrire pendant un an et au bout d'un an retourner dans son assurance.
Ensuite l'assurance proposée était peu chère, mais comme décrit plus haut, elle ne couvrait pas les risques simples en montagne, donc exit pour nous. La solution consistait alors à prendre la 2ème assurance groupe proposée par la caisse d'épargne (la CNP qui elle n'exclut pas la montagne). Mais à la caisse d'ep, cette assurance coutait 0.42% du capital, contre 0.32% à la poste.
Le petit tableau ci-dessous montre en gros les différentes solutions avec au final le coût total du crédit, seul chiffre important.

Exemple de prêt de 80 000 euros sur 15 ans à taux fixe, crédit modulable en échéances et remboursements partiels.
Chiffres officiels annoncés, en dehors de toute négociation
Au autres RDV, les taux avaient augmenté, donc les 3.65 > 3.85% et les 4.10 > 4.20%
Données et infos valables à l'été 2004 !

A noter que les taux proposés varient beaucoup, que l'ordre n'est pas toujours le même selon les années, que tout dépend aussi du dossier de l'emprunteur. Donc dans tous les cas, parcourir plusieurs banques.

BILAN : au final on voit que malgré les frais fixes, la banque offrant les meilleurs taux (intérêts et assurance) l'emporte ce qui est logique sur 15 ans. La différence augmentera encore avec la durée du prêt.
Par contre si pour une raison (cf. ci dessus) on ne veut pas de l'assurance "bon marché", alors la malgré le taux du crédit inférieur, c'est La Poste qui l'emporte de très peu.
Il faut savoir aussi que changer de banque est souvent facturé par la banque que l'on quitte. En plus faut se reprendre des ouvertures de comptes, demandes de cartes de paiement, etc.....
De plus La Poste est la banque jugée souvent la moins chere en gestion courante de comptes.
Bref dans notre cas où la CNP s'imposait malgré son prix plus élevé, notre choix est resté sur La Poste, malgré les étonnements réguliers de notre entourage.